加密货币刚进入抵押贷款市场

FHFA（联邦住房金融局）主任威廉·普尔特（William Pulte）命令房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）在评估抵押贷款申请时，将加密货币持有视为资产。比特币和以太坊现在可以计入获取房贷的条件。这不是某个小众试点。这是价值 12 万亿美元的美国住房抵押贷款市场，正在向数字资产敞开大门。

🔹 到底发生了什么
FHFA 的这项指令要求房利美和房地美提出一项计划，用于评估加密资产作为储备金，而无需强迫借款人先把加密资产转换为美元。该命令即刻生效。

只有持有在美国受监管的集中式交易所的加密货币才符合资格。不包括自托管的冷钱包。当前自动化承保系统下，质押资产以及 DeFi 锁定的仓位同样不符合条件。资产还必须通过交易所 API 集成来验证并满足反洗钱（AML）合规阈值。

🔹 波动性折扣的真实情况
在符合条件的交易所持有 100,000 美元比特币的借款人，可以将 40,000 美元到 50,000 美元计入储备要求。需要 80,000 美元储备的借款人，必须持有 160,000 美元到 200,000 美元的加密资产。50% 到 60% 的折扣反映了承保模型中的波动风险。

以典型借款人为例：购买一套价值 500,000 美元的房屋，采用传统的 GSE 贷款，大约需要 15,000 美元到 45,000 美元的储备。在 50% 折扣的情况下，要满足 45,000 美元的储备要求，就需要在受监管的交易所持有 90,000 美元的 BTC（比特币）或 ETH（以太坊）。

在这项指令之前，加密货币持有者只有两个选择：卖出该仓位并触发应税事项，或完全不符合资格。现在，这一仓位可以成为抵押贷款申请的锚定，同时保持投资状态。

🔹 产品早已出现
Better Home & Finance 和 Coinbase 合作推出了首个由房利美支持的加密抵押贷款产品。该方案通过两笔贷款来实现。标准的 15 年或 30 年房利美支持的传统抵押贷款用于覆盖房产。由 Coinbase 持有的加密资产提供担保的第二笔贷款用于支付首付。

借款人将继续保有其数字资产的敞口。被质押的加密货币会在整个期限内被锁定，期间无法交易。只要还款保持正常，底层抵押品价值下跌也不会自动改变抵押贷款条款。与标准房利美抵押贷款相比，合并后的融资成本大约高出 1.5 个百分点，反映了额外的风险溢价。

其他放贷机构也在加速推进。由 Rithm Capital 拥有、资产管理规模（AUM）达 530 亿美元的 Newrez，推出了一项使用比特币、以太坊和稳定币的加密支持抵押贷款项目。Rate 和 Newfi 也推出了将加密货币视作储备资产、无需强制平仓的产品。

🔹 政治博弈正在酝酿
参议员 Durbin、Warren 和 Merkley 向 FHFA 发送了一封强硬信函，要求撤销该决定。他们警告称，比特币较近期高点已下跌近 40%，并表示“纳税人将承担由风险更高的加密支持抵押贷款违约所导致的任何损失”。

该信函还明确提到了 2008 年的住房危机，并直接类比“放松借贷标准”，这几乎让 GSE（政府支持企业）走向破产，并使纳税人承担了 1,890 亿美元的成本。参议员 Cynthia Lummis 则提出反制措施，推出《21 世纪抵押贷款法案》，将该政策写入法律条文，并禁止强制清算加密资产。

这场较量并非纸上谈兵。银行委员会中的民主党人要求在 5 月 30 日前拿到答案。最终结果将决定加密支持抵押贷款能否扩规模化，还是被阻止。

🔹 为什么这会改变游戏规则
房利美和房地美担保了美国约一半、规模达 12 万亿美元的住房贷款市场。他们的承保标准会成为行业标准。当他们接纳某一资产类别时，所有放贷机构都会跟随。

此前，加密货币持有者面临一个不可能的选择：为了符合抵押贷款资格而卖出比特币并触发资本利得税，或继续被排除在购房权之外。新的框架为一个具有代表性的群体解决了这一问题。行业数据显示，45% 的 Z 世代和千禧一代投资者持有加密货币，这表明对能够将数字资产视为财务画像一部分的抵押贷款方案存在明确需求。

现有住房销售市场正处于约 30 年低位附近。扩大符合条件的买家范围带来的现实经济影响，不止于加密货币本身。

结论
房利美和房地美现在接受加密货币作为抵押贷款担保。持有 100,000 美元的比特币仓位，大约相当于向储备要求贡献 40,000 美元到 50,000 美元。Coinbase 和 Better 推出了首个由房利美支持的产品。放贷机构正纷纷涌入。Warren 和参议院民主党正在努力阻止它。价值 12 万亿美元的抵押贷款市场刚刚为数字资产打开了一扇门。加密货币不再只是投资工具，它是实现房屋所有权的关键。

朋友们，你会用你的 BTC 或 ETH 持仓来符合抵押贷款资格，还是 50% 的波动性折扣太过沉重？

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